A advogada Christiane Araújo orienta o consumidor como proceder na hora de realizar um negócio imobiliário para evitar eventuais dissabores

Por Christiane Araújo (*)

A compra do tão sonhado imóvel deve ser feita de forma planejada. Pode parecer simples, mas não é! O mercado imobiliário, por movimentar valores vultosos, acaba também por envolver as esperanças e os anseios das pessoas que desejam adquirir um imóvel na “planta” ou usado.

Através de campanhas publicitárias, as construtoras e incorporadoras, buscando seduzir o consumidor que deseja um imóvel na “planta”, utilizam anúncios publicitários coloridos e bastante atrativos com perspectivas do projeto arquitetônico, como amostra do que será ainda construído.

Não há motivo para excluir do Direito do Consumidor as relações provenientes da aquisição de bens imóveis. Tal como se prevê, tais relações envolvem a parte vulnerável, que é o cliente; a construtora/incorporadora, que são as fornecedoras, e as obrigações por estas imbricadas.

Tais relações referem-se precipuamente: 1) à obrigação de dar coisa certa; 2) à obrigação de fazer; 3) ao atendimento das necessidades dos consumidores; 4) ao respeito à sua dignidade, saúde e segurança; 5) à proteção de seus interesses econômicos e à melhoria da sua qualidade de vida.

É da própria Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, que se busca a compreensão para se definir a sua incidência. A referida lei estabelece o que significa consumidor e fornecedor:

“Art. 2º: Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.”

“Art. 3º: Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1º: Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.”

Neste sentido, nos contratos de comercialização de imóveis firmados por construtoras, incorporadoras ou empresas ligadas à comercialização de imóveis, com adquirentes, não se pode esquivar-se da aplicação do CDC. Impende destacar que o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil constituem o arcabouço legal, na forma da teoria do diálogo das fontes, bem como a própria Constituição Federal ao ressaltar, implicitamente, o princípio da dignidade da pessoa humana, como bússola norteadora, a garantir a harmonia das relações comerciais.

Para evitar que o sonho se transforme em pesadelo, alguns critérios devem ser observados:

1) Faça um planejamento detalhado do que se busca. Imóvel novo ou usado, apartamento ou casa, dentro de condomínio ou fora, quantidade de quartos, tamanho, valor estimado de condomínio, bairro preferido, enfim, todos estes aspectos são importantes se forem ajustados ao seu sonho e ao seu orçamento;

2) Se decidir por imóvel novo “na planta”, pesquise o histórico da construtora. Procure avaliar o conceito da construtora/incorporadora no mercado. Assim, será mais prudente a escolha de uma empresa que tenha credibilidade e lastro para garantir o projeto até o final. Muitos problemas ocorrem pelo fato de algumas construtoras não conseguirem terminar o empreendimento;

3) Esteja atento aos documentos. Caso o imóvel seja novo, peça para o corretor de imóveis ou representante do empreendimento apresentar o Registro da Incorporação (sigla RI), que deve conter uma descrição do que será construído e identifica quem administrará a obra e quem a efetuará, nominando os responsáveis pelo empreendimento. A verificação do Registro da Incorporação é um passo básico para quem está adquirindo um imóvel ainda em construção. Além disso, peça para verificar o Memorial Descritivo que especifica os materiais que serão utilizados na construção. Por cautela, peça para ver a escritura do terreno onde o empreendimento será construído. Assim será fácil analisar se existe financiamento ou se o terreno está de fato livre e desembaraçado de ônus e gravames para evitar problemas como hipotecas ou penhoras judiciais;

4) Guarde toda a documentação numa pasta referente a este imóvel. Geralmente as construtoras utilizam folhetos e anúncios publicitários contendo toda a descrição do empreendimento. Caso alguma informação esteja diferente do que foi prometido ou ajustado, será mais fácil utilizar como meio de prova em ação judicial. O princípio da transparência deve reger as relações de consumo;

5) Fique atento com relação à minuta de contrato de promessa de compra e venda.  Algumas construtoras impõem cláusulas abusivas. A melhor hora para questionar tais cláusulas é na fase das tratativas. Peça um modelo da minuta para que seja lida em casa e com calma. Lembre-se: “a pressa é inimiga da perfeição” e nesta hora, todo o cuidado ainda é pouco. Caso não haja transparência em algum aspecto contratual, peça a ajuda de algum profissional da área jurídica ou de alguma imobiliária que possua um advogado nos seus quadros. Caso necessário seja, pague pela consultoria. Todo esforço antes, poupará dor de cabeça depois! Geralmente, as imobiliárias fazem este trabalho de forma imparcial e não cobram por este serviço diretamente do consumidor. É mais seguro o consumidor buscar a ajuda de uma imobiliária para não ficar negociando diretamente com a construtora que, geralmente, utiliza “contrato de adesão” – contrato padrão que não permite muitas interferências;

6) Atenção à “Cláusula de desistência”. Muitas construtoras, para evitarem desistências da compra, aplicam multas exorbitantes ao consumidor. É bom negociar antes da assinatura de tal cláusula, principalmente, em tempos de crise, tendo em vista que qualquer pessoa empregada hoje pode correr o risco de ficar desempregada amanhã.

7) Esteja atento à política de juros e tente a aprovação do crédito antes de procurar um imóvel. O consumidor precisa verificar junto a alguma instituição financeira se possui condições de adquirir um imóvel financiado. Este cuidado é relevante antes da contratação, e, sobretudo, antes do sinal e princípio de pagamento. Algumas construtoras, no afã de comercializar os seus produtos, não verificam a real possibilidade do cliente e efetiva o contrato de promessa de compra e venda, exigindo-lhe no ato de assinatura um sinal. Muitas vezes, o crédito não é aprovado e com isso surge o incidente que acaba por comprometer toda a negociação. O cliente acaba perdendo o sinal dado e o contrato se desfaz gerando perdas e danos. Sem falar da cobrança abusiva de juros por parte das construtoras. Para evitar todo este dissabor, procure alguma instituição financeira antes e solicite simulações com valores das prestações a serem pagas de forma detalhada. Caso seja aprovado o crédito, por excesso de zelo, solicite a carta de crédito;

8) Faça visitas à obra. Muitos clientes visitam apenas os estandes de vendas ou as imobiliárias na hora da compra. Visitar o “canteiro de obras” é imprescindível para conhecer pessoalmente as instalações, verificar se o que existe na maquete condiz com a realidade do local, posicionamento, localização, vizinhança, enfim, todos os aspectos que só podem ser visualizados in loco;

9) Seja beneficiário do seguro. Fique atento aos contratos efetivados com as companhias de seguro. O que for pactuado no contrato servirá como garantia para os casos de inadimplência do comprador. Ainda mais em tempos de crise, em que qualquer fatalidade poderá ocorrer;

10) Cuidado para não pagar honorários indevidos de corretagem. Algumas construtoras cobram do cliente honorários de corretagem indevidamente. Observe que, se o consumidor adentra um estande de vendas e lá se depara com um corretor representante da construtora, subentende-se que tal profissional fora contratado pela mesma. O ônus de pagar os serviços de corretagem é de quem contrata. Neste caso, a obrigação será da construtora! Outro aspecto importante diz respeito à cláusula referente a estes honorários, que deve estar inclusa na Minuta de Contrato de Promessa de Compra e Venda. O CDC menciona “o dever de informação”, que determina que os vendedores devem esclarecer todos os pontos e valores a serem cobrados, previamente, antes da minuta de contrato. Tudo isso no intuito de evitar que o consumidor seja surpreendido, na hora da assinatura, com valores não previstos ou indevidos. Lembre-se: o princípio da boa-fé deve reger as relações comerciais e, sobretudo, as relações em sociedade.

(*) Graduada em Direito pela União Metropolitana para o Desenvolvimento da Educação e Cultura (Unime). Graduada em Comunicação Social – Relações Públicas pela UNIFACS – Universidade Salvador. Advogada com foco em Contratos Imobiliários e Soluções de Negócios. Sócia-diretora da Linnda Imobiliária.