Advogada Christiane Araújo analisa alterações sobre distrato

Por Christiane Araújo (*)

Após a quebra de braço entre as entidades de defesa do consumidor e as construtoras, antes de deixar o Governo, o Presidente Michel Temer (MDB) sancionou sem vetos, o projeto de lei que regulamenta o distrato de imóveis.

A nova lei estabelece que os consumidores que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta terão de arcar com 50% do valor já pago às construtoras, como multa pelo desfazimento do negócio.

O valor da multa gerou muita polêmica entre os parlamentares. Alguns em defesa dos consumidores acreditavam que 50% seria exorbitante, tendo em vista que julgados anteriores previam a retenção de 10% até 25% do valor pago.

Por outro lado, as construtoras alegavam prejuízos altos, devido à demora em receber os valores e em face do alto número de distratos. Alguns, justificados pela crise que aumentou o desemprego e a falta de condição de cumprir a obrigação de pagamento. Outros, pelo medo que a avalanche da crise gerou sobre o mercado imobiliário.

Certos investidores, em razão da inibição do mercado, simplesmente desistiam do contrato com receio de não haver possíveis compradores. Por esses motivos, o projeto estava sendo bastante aguardado pelo setor da construção civil e pelo setor imobiliário como um todo.

Como já discorremos em artigo anterior, a mudança é válida apenas para imóveis do chamado regime do patrimônio de afetação. Ou seja, aqueles imóveis que não estão registrados como patrimônio da construtora. É aberta uma empresa com CNPJ e contabilidade próprios para administrar o empreendimento. Atualmente, a maioria dos contratos são desse tipo. Caso os imóveis estiverem no nome da construtora, a multa terá um limite menor de 25%, em regra.

Apesar desta peculiaridade, em ação cujo autor alegou não mais poder pagar as prestações pactuadas em Contrato de Promessa de Compra e Venda de imóvel, o juízo da 7ª Vara Cível Central de São Paulo decidiu pela rescisão contratual com devolução de 75% do valor pago à construtora e abstenção de cobrança de taxas condominiais desde a data do ajuizamento do processo. A construtora alegou que teria direito a reter 12% do valor da venda, ou seja, 45% do montante pago pelo comprador.

A recente Lei 13.786/18, conhecida como a “Lei do distrato imobiliário”, que modificou as leis n° 4.591/64 e 6.766/79, estipula o percentual de 25% como valor máximo para retenção por parte da incorporadora. No entanto, conforme a sentença, “ainda que o bojo central da lei seja referente à alienação de imóveis na planta, há que se também considerar sua aplicação, por analogia, para venda de imóveis já construídos”.

De acordo com a decisão (processo nº 1070803-55.2018.8.26.0100), o valor de 25% indeniza o vendedor pelos prejuízos sofridos, ante a rescisão unilateral pelo adquirente.

(*) Graduada em Direito pela União Metropolitana para o Desenvolvimento da Educação e Cultura (Unime). Graduada em Comunicação Social – Relações Públicas pela UNIFACS –Universidade Salvador. Advogada com foco em Contratos Imobiliários e Soluções de Negócios.