Advogada Christiane Araújo faz breve análise sobre a repercussão do Projeto de Lei 1.220/15 aprovado pela Câmara dos Deputados

Por Christiane Araújo (*)

Para conter o excessivo número de desistências na compra e venda de imóveis, o Plenário da Câmara dos Deputados aprovou no dia 6 de junho de 2018 o Projeto de Lei 1.220/15, de autoria do deputado Celso Russomano (PRB-SP), que agora será submetido à apreciação do Senado. A polêmica gira em torno dos valores que o consumidor deverá receber quando desistir de comprar um imóvel antes de quitá-lo.

Diversas são as hipóteses. Entretanto, a mais discutida é quando o empreendimento tiver o seu patrimônio separado do patrimônio da construtora, o que é bem comum nos dias atuais, através de um instituto denominado de patrimônio de afetação. O comprador que desistir do imóvel terá direito a receber 50% dos valores pagos, após dedução antecipada da corretagem.

Por outro lado, se o empreendimento não estiver contemplado por este instituto, a incorporadora só poderá reter a multa de 25% do total pago pelo comprador que desistir do imóvel. O projeto original fixava a parcela de 10% para a construtora no caso do distrato em ambos os casos.

O relator, deputado Jose Stédile (PSB-RS), ponderou que com o patrimônio afetado, as parcelas pagas pelos compradores não se misturam com o patrimônio da incorporadora/construtora, fato que oferece mais segurança ao empreendimento, diante da instabilidade do mercado.

A judicialização em massa dos pleitos pelo desfazimento imotivado de compromisso de compra e venda impactou a realidade das construtoras/incorporadoras que se encontravam em sérias dificuldades. De certo, o cenário atual precisa de uma regulação que seja adequada para as variadas situações. Cada caso possui uma particularidade e é imprescindível diferenciar o simples e vulnerável consumidor daquele que investe regularmente em imóveis. Assim como o adquirente inadimplente daquele que apenas se arrependeu da compra.

Inúmeras decisões dos tribunais beneficiaram o interesse particular dos adquirentes consumidores, independentemente das razões sustentadas e dos efeitos jurídicos e econômicos suportados pelos empreendimentos imobiliários.

O entendimento jurisprudencial que era predominante e sumulado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) protegia o consumidor adquirente através da extinção do vínculo contratual, com restituição imediata de parte dos valores pagos pelo adquirente desistente, muitas vezes em parcela única, podendo atingir até 90%, sem análise de critérios aprofundados, com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC),  mesmo sendo o contrato de promessa de compra e venda um compromisso irretratável, sem direito de desistência imotivada e unilateral de qualquer das partes.

Com as devidas ponderações e com as pertinentes exceções, o número elevado dos pedidos de distratos pode provocar graves prejuízos econômicos para as construtoras e incorporadoras, bem como para os adquirentes adimplentes que apostaram no empreendimento vislumbrando a segurança jurídica que uma compra deste montante deve ter, sob risco de agravar mais ainda a crise econômica pela qual passa o País.

Neste sentido, no âmbito judicial, cabe ao juiz a análise aprofundada do caso concreto, através do juízo de ponderação, visando o equilíbrio do negócio e freando o pleito abusivo que contribui para o desequilíbrio das relações contratuais com seus efeitos econômicos nocivos à coletividade.

(*) Graduada em Direito pela União Metropolitana para o Desenvolvimento da Educação e Cultura (Unime). Graduada em Comunicação Social – Relações Públicas pela UNIFACS – Universidade Salvador. Advogada com foco em Contratos Imobiliários e Soluções de Negócios.